退去時のハウスクリーニング費用の目安と注意点を解説

「退去時のハウスクリーニング費用は誰が払うの？」「敷金から引かれるクリーニング代は妥当なの？」「原状回復のガイドラインってどういうこと？」——賃貸物件から退去するとき、ハウスクリーニング費用の負担について不安や疑問を持つ方は非常に多くいます。

退去時のクリーニング費用をめぐるトラブルは、賃貸物件に関するトラブルの中でも常に上位を占めています。しかし「ガイドライン」を知っているかどうかで、入居者の立場が大きく変わります。

この記事では、退去時のハウスクリーニング費用の相場・誰が負担するかの原則・国土交通省のガイドラインの内容・不当な請求を断る方法・敷金返還のポイント・自分でクリーニングする場合の注意点まで、詳しく解説します。

退去時のハウスクリーニング費用：誰が負担するかの原則
退去時ハウスクリーニングの費用相場：間取り別の目安
退去時の鍵は「契約書の特約」：入居前・退去前に確認すべき内容
敷金とハウスクリーニング費用の関係：敷金は返ってくるのか
不当な費用請求に納得できない場合の対処法：相談窓口と交渉方法
退去前に自分でクリーニングするとき：費用を抑える効果と限界
退去時のトラブルを防ぐために：入居時にやっておくべき3つのこと
よくある質問（Q&A）
まとめ：退去時のハウスクリーニング費用で損しないために

退去時のハウスクリーニング費用：誰が負担するかの原則

退去時のクリーニング費用の負担について、まず基本的な考え方を理解しましょう。

💡 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の基本的な考え方

国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めており、退去時の費用負担の基本的な考え方が示されています。

原状回復の定義：賃貸住宅を退去するとき「入居者が日常生活を送ることで発生した通常の汚れや劣化（経年変化・自然損耗）」については、入居者の負担ではなく、もともと貸主（大家）が負担すべきものとされています。

入居者が負担すべきもの：入居者の故意・過失・通常使用を超えた使用による損傷・汚損。例えばタバコのヤニ汚れ・ペットによる傷・水漏れを放置して広がったシミなど。

ハウスクリーニングの位置づけ：通常の掃除状態で退去した場合のハウスクリーニング費用は、基本的には貸主（大家）の負担とされています。ただし特約（契約書の特別条項）がある場合はその内容に従うことになります。

※このガイドラインは法的拘束力を持つものではなく、あくまで合理的な考え方の基準です。具体的な契約内容・状況によって判断が異なる場合があります。

入居者負担・貸主負担の分かれ方

区分	具体例	費用負担	判断基準
貸主（大家）負担が原則	日焼けによる壁紙の変色・フローリングの自然な傷み・設備の経年劣化	貸主負担	通常の生活を送れば当然起きる変化（経年変化・自然損耗）
貸主負担（ハウスクリーニング）	通常使用後の汚れ・ほこり・油汚れ（常識的な掃除状態で退去した場合）	貸主負担が原則	次の入居者のためのクリーニングは貸主が行うものとされている（特約がない場合）
入居者負担になりうるもの	タバコのヤニ汚れ・ペットによる傷や臭い・落書き・故意の穴あけ・カビの放置による広がり	入居者負担	通常の使用を超えた使用・入居者の故意・過失による損傷
特約がある場合	「退去時のクリーニング費用は入居者負担とする」という条項が契約書にある場合	契約内容による	特約が有効かどうかは条件次第。「入居者に不利な一方的な特約」は無効になる場合がある

退去時ハウスクリーニングの費用相場：間取り別の目安

退去時のクリーニング費用がいくらなのかを知っておくことで、不当な請求に気づきやすくなります。

⚠️ 費用相場について

ハウスクリーニングの費用は地域・業者・物件の状態・オプション作業の有無によって大きく変わります。以下の金額はあくまでも「一般的な参考相場」であり、実際の費用はこれより高くも低くもなります。正確な費用は複数の業者から見積もりを取って確認してください。

間取り別のハウスクリーニング費用の目安（参考相場）

ワンルーム（1K）

2〜4万円程度が参考相場の目安

1LDK・2K

3〜5万円程度が参考相場の目安

2LDK・3K

4〜7万円程度が参考相場の目安

3LDK・4K

6〜10万円程度が参考相場の目安

4LDK以上・広い物件

8万円〜それ以上になることもある

※費用は地域・業者・物件の状態・オプション内容によって大きく異なります。あくまで参考の目安です。

オプション作業別の追加費用の目安

オプション作業	追加費用の目安（参考）	入居者負担になる条件
エアコン内部クリーニング	1台あたり8,000〜15,000円程度	通常使用で汚れた場合は貸主負担が原則。ただし契約書の特約による
キッチン・換気扇の油汚れ除去	10,000〜20,000円程度	通常の使用範囲を超えた著しい油汚れは入居者負担になることがある
浴室・トイレの水垢・カビ除去	5,000〜15,000円程度	通常の汚れは貸主負担。放置したカビの広がりは入居者負担になることがある
タバコのヤニ・臭い除去	室内全体で数万〜十数万円程度（状態による）	室内喫煙による黄ばみ・臭いは入居者負担が原則とされている
ペットによる傷・臭い除去	数万〜十数万円以上（状態・規模による）	ペット可物件でもペットによる損傷は入居者負担とされることが多い

退去時の鍵は「契約書の特約」：入居前・退去前に確認すべき内容

🔴 退去前に必ず契約書を確認する：特約の内容次第で費用が変わる

退去時のクリーニング費用の負担を決める最大の要因は「契約書の特約（特別条項）」です。

よく見られる特約の例：
「退去時のハウスクリーニング費用（○○円）は借主負担とする」
「エアコンクリーニング費用は借主負担とする」
「畳の表替え・フスマ張替えは借主負担とする」

このような特約がある場合、原則として特約の内容が優先されます。ただし特約が有効になるには「特約の必要性があり、かつ暴利的でないこと」「借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること」「借主が特約による義務負担の意思表示をしていること」という条件が必要とされています（国土交通省のガイドラインより）。

一方的に不利な特約・高額すぎる特約は消費者契約法等により無効とされる場合があります。納得できない特約については専門家への相談も選択肢です。

特約チェックリスト：入居時に確認すべきポイント

確認ポイント	どこで確認するか	気をつける点
「退去時クリーニング費用は借主負担」という特約の有無	賃貸借契約書の「特約事項」欄	金額が具体的に明記されているか。「実費」という記載の場合は後から高額を請求されるリスクがある
クリーニング費用の上限・具体的な金額	特約事項・重要事項説明書	「○○円を上限とする」という記載があれば上限額を確認する。金額の記載がない場合は入居時に確認を求める
ガイドラインとの整合性	重要事項説明時に説明を受けているか	国土交通省のガイドラインと異なる負担を求める特約は、仲介業者から説明があるはず。説明がなかった特約は後から争える可能性がある
入居時の物件状況の記録	入居時チェックシート・写真記録	入居前からあった傷・汚れを記録しておかないと、退去時に「入居者がつけた」と主張される可能性がある

敷金とハウスクリーニング費用の関係：敷金は返ってくるのか

📌 敷金の基本的な考え方

敷金（しききん）は賃貸借契約締結時に借主が貸主に預ける金銭で、滞納家賃・退去時の修繕費用などに充当される「担保」的な性格を持ちます。

民法上の原則（2020年の民法改正後）：賃貸借契約終了後に「通常損耗・経年劣化以外の損傷がない」場合、敷金は全額返還が原則です。つまり、入居者に責任がある損傷・汚れがなければ、敷金は返してもらうべきものです。

クリーニング費用と敷金の関係：貸主がクリーニング費用を敷金から引きたい場合、その根拠（特約または入居者の過失）を示す必要があります。「とりあえず敷金から引く」という一方的な対応が正当かどうかは、契約内容・物件の状態によって判断されます。

敷金精算書で確認すべき項目

確認項目	確認のポイント	納得できない場合の対応
クリーニング費用の金額の根拠	特約で金額が決まっているか・実費の場合は見積書の提示を求める	見積書の提示を請求する。相場と著しく乖離している場合は交渉・異議申し立てをする
各修繕項目の詳細内訳	「原状回復工事費」という大きなまとめではなく・項目別の詳細を確認する	詳細な内訳の開示を要求する。内訳なしの一括請求は不透明
経年劣化・自然損耗の考慮	フローリング・壁紙の修繕費は耐用年数を考慮した割合負担になっているか	例えば入居6年後の壁紙は耐用年数（6年）を超えており、通常は入居者の実質的な負担がゼロになるとされる
入居時からの傷・汚れの扱い	入居時チェックシート・写真で「入居前から存在した」と証明できる傷の修繕費が請求されていないか	入居時の記録（写真・チェックシート）を証拠として提示する

不当な費用請求に納得できない場合の対処法：相談窓口と交渉方法

💡 退去時の費用請求に納得できない場合の対応ステップ

STEP 1：冷静に内訳と根拠を確認する
感情的に反論するより、「各請求項目の根拠・詳細な内訳を書面で提示してほしい」と冷静に求めることから始めます。

STEP 2：国土交通省のガイドラインを根拠に話し合う
「国土交通省の原状回復ガイドラインでは、通常使用による汚れのクリーニング費用は貸主負担とされています」と具体的な根拠を示して交渉します。

STEP 3：各種相談窓口に相談する
話し合いがまとまらない場合は以下の相談窓口を利用できます。

STEP 4：少額訴訟・調停を活用する
少額の請求（60万円以下）であれば少額訴訟制度を利用できます。弁護士費用をかけずに裁判所で解決を求めることができる制度です。

退去時の費用トラブル相談窓口

相談窓口	対応内容・特徴	費用
国民生活センター・消費生活センター	賃貸トラブルを含む消費生活全般の相談を受け付ける公的機関。電話・来所での相談が可能。全国に設置されている	無料
都道府県・市区町村の住宅相談窓口	自治体によっては専門の住宅相談窓口を設置している。具体的な制度・対応策のアドバイスを受けられる	無料（自治体による）
宅地建物取引業協会・不動産協会	不動産業者に関するトラブルの相談を受け付ける。仲介業者の対応に問題がある場合に有効	無料（団体による）
弁護士・法テラス	法的な観点からのアドバイス・代理交渉・訴訟の対応。法テラス（法律扶助制度）を利用すると費用を抑えられることがある	法テラスなら収入要件を満たせば費用立替え制度あり
不動産ADR（裁判外紛争解決手続き）	裁判より簡単・迅速に不動産トラブルを解決できる仕組み。各都道府県の不動産関連団体が運営	機関によって異なる

退去前に自分でクリーニングするとき：費用を抑える効果と限界

「自分でしっかり掃除すれば費用が減るのでは」という考えは一部正しいです。ただし限界もあります。

◆ 自分でクリーニングすることの効果と限界

効果がある部分：
「著しく汚れているか・通常の汚れ程度か」の判定に影響する可能性があります。通常の清掃状態で退去すれば、超過したクリーニング費用を請求される根拠が減ります。

効果が薄い部分：
「クリーニング費用は入居者負担とする」という特約がある場合、自分で掃除しても業者によるクリーニング費用を請求されることがあります。なぜなら特約は「業者によるクリーニングを行うための費用」として定められているケースが多いためです。

特に自分では対応が難しい場所：
エアコン内部・換気扇の内部・浴室のカビ（深部まで浸透したもの）などは専門業者でないと対処が難しく、自分で掃除しても不十分とみなされる可能性があります。

退去前に自分でできる掃除・対処法

場所・汚れ	自分でできる対処	効果の目安
床・フローリングの汚れ	フローリングワイパー・モップがけ・中性洗剤での拭き掃除	効果あり
壁・クロスのほこり・軽い汚れ	乾いた布・ハンディモップで丁寧に払う	効果あり
キッチンの油汚れ（軽〜中程度）	重曹スプレー・中性洗剤・アルカリ洗剤で拭き取り	軽度なら効果あり
トイレ・洗面台	トイレ用洗剤・クエン酸で磨く	効果あり
浴室の水垢・軽いカビ	カビ取り剤・クエン酸・ブラシでのこすり洗い	軽度は可能・頑固なカビは難しい
タバコのヤニ汚れ	アルカリ洗剤での拭き取りを試みる	軽度なら改善できることがある
エアコン内部	フィルターの清掃は自分でできるが・内部まで対応困難	内部は専門業者が必要

退去時のトラブルを防ぐために：入居時にやっておくべき3つのこと

💡 退去時トラブルを防ぐ入居時の「3つの準備」

① 入居時に写真で記録する（最重要）：
入居当日、すべての部屋・箇所の傷・汚れを写真で記録します。日付が入った写真（スマートフォンの写真は通常位置情報・日時が記録される）を保管しておきましょう。「この傷は入居前からある」と証明できるかどうかが退去時のトラブル解決の鍵になります。

② 入居時チェックシートに記入・署名する：
多くの物件では入居時チェックシートが提供されます。傷・汚れ・設備の問題点を具体的に記入して・写真とともに保管しておきます。

③ 特約の内容を入居前に確認・理解する：
「退去時のクリーニング費用は〇〇円入居者負担」という特約がある場合は入居前に認識しておく。不明な点は仲介業者に書面で確認する。

よくある質問（Q&A）

「退去時クリーニング費用は借主負担」という特約があります。これは必ず払わないといけませんか？

特約が有効な場合は支払い義務があります。ただし国土交通省のガイドラインでは「特約が有効となるには①特約の必要性・合理性があること②借主が特約の内容を認識・了承していること」という条件が求められています。また消費者契約法により「消費者に不当に不利な条項」は無効とされる場合があります。具体的な金額が明記されず「実費」とだけ記載されている場合は後から高額請求されるリスクがあるため、内訳の開示と相場との比較を求めることができます。納得できない場合は消費生活センター・弁護士への相談をおすすめします。

退去時のクリーニング費用が相場より明らかに高い場合はどうすればいいですか？

まず「詳細な内訳と費用の根拠を書面で提示してほしい」と管理会社・貸主に求めてください。業者の見積書・費用明細を確認したうえで、相場（複数の業者見積もりと比較）と著しく乖離している場合は交渉することができます。また複数の業者から見積もりを取って「相場ではこのくらいです」と示すことも有効です。それでも解決しない場合は消費生活センター（消費者ホットライン188番）への相談をおすすめします。

敷金ゼロの物件でも退去時にクリーニング費用を請求されますか？

敷金ゼロ（ゼロゼロ物件）でも、契約書の特約に「退去時クリーニング費用は借主負担とする」という記載がある場合は退去時に別途請求されることがあります。また入居者の故意・過失による損傷の修繕費は、敷金の有無にかかわらず請求される可能性があります。敷金ゼロ物件を選ぶ際は、退去時の費用負担の特約内容を通常物件以上に慎重に確認することをおすすめします。入居時の写真記録は特に重要です。

壁紙の張り替え費用も入居者が全額払う必要がありますか？

壁紙の修繕費については「耐用年数」に基づく考え方があります。国土交通省のガイドラインでは、壁紙（クロス）の耐用年数を一般的に6年としており、入居6年以上の場合は残存価値がほぼゼロとなり、入居者の実質的な負担がないとされています。入居6年未満の場合でも、損傷していない部分の張り替え費用まで全額負担させることは適切でないとされています。ただし著しい汚れ・傷（タバコのヤニ・落書きなど）については入居者の責任範囲となる場合があります。